פרויקט התחדשות עירונית – דברים שחשוב לדעת לגבי בחירת היזם

פרויקט התחדשות עירונית נפרש על פני מספר שנים ומערב גורמים רבים, מורכבות בירוקרטית, טכנית, כלכלית וביצועית בלתי מבוטלת. לפיכך ישנה חשיבות רבה לבחירה מושכלת של היזם והקבלן מבחינת הניסיון והיכולות המוכחות, האיתנות הכלכלית, טיב השירות והליווי, איכות הביצוע ופרמטרים נוספים. יחד עם זאת, רבים מבעלי הדירות העושים צעדים ראשונים לקראת הפרויקט, אינם מבינים את ההבדלים בין היזמים והקבלנים וכיצד הבדלים אלו משפיעים על התהליך. בשורות הבאות נעשה סדר בנושא.

האם שווה בכלל להיכנס לפרויקט התחדשות עירונית?

למי ששואל את עצמו האם כדאי בכלל להיכנס לפרויקט התחדשות עירונית, הנה כמה תשובות. קודם כל, אם אתם מתגוררים בניין ישן שאינו עומד בתקן חיזוק מבנים לרעידות אדמה, הרי שחיזוק הבניין הקיים או הריסתו ובניית חדש במקומו היא ממש בגדר הכרח. מעבר לכך יש להביא בחשבון שהתשתיות בבניינים בני עשרות שנים הינן מיושנות ובנויות בסטנדרטים שאינם מתקרבים לאלו של היום. המשמעות היא שאפילו אם השקעתם מאות אלפי שקלים בשיפוץ דירתכם לאורך השנים, בפועל התשתיות הציבוריות הן באיכות ירודה מאוד ולא פעם גם מקולקלות (החלפת תשתיות מים בדירה אינה תואמת את התשתית הישנה בבניין). כניסה לפרויקט התחדשות עירונית מעניקה לכם דירה ובניין חדש על כל המשתמע מכך.

שנית, בניגוד לסברה הרווחת בציבור, פרויקט התחדשות עירונית כבר אינו נעשים כיום ברמת הבניין הבודד אלא ברמת השכונה השלמה. זה אומר זמן הליכי רישוי ממושכים הנפרשים על פני 6 – 10 שנים בממוצע, כך שבניין בודד המחליט שלא להיכנס לתוכנית יישאר בעתיד הנראה לעין בודד בתוך אתר בנייה גדול, רועש ומלוכלך עם פעילות בניה אינטנסיבית. בנוסף, קחו בחשבון שכבר לא יהיה לכם את הנוף אליו אתם רגילים כי עומדים לקום מסביבכם בניינים בני רבי קומות, אז ברור ששווה להצטרף ולו מהסיבות האלו.

למשקיעים שבינכם, הסיבה העיקרית להצטרפות היא כמובן הרווח הכספי העצום. אם ניקח למשל דירה השווה כיום מיליון שקל, הרי שאחרי הריסה ובנייה מחדש היא יכולה בקלות להכפיל את ערכה בזכות תוספת השטח, המפרטים החדשים, המעליות וכן הלאה. במילים פשוטות, הרווחתם כמיליון₪ פטור ממס! סביר להניח שזה הסכום הגדול ביותר שתרוויחו בחיים, בלי להוציא שקל מהכיס ובלי לסכן את הכסף בהשקעות כאלו ואחרות.

מדוע לבחור יזם שהוא גם הקבלן

בפרויקט התחדשות עירונית יש כמה שחקנים ואחד החשובים שבהם הוא היזם – מי שמאגד את הדיירים, דואג למימון, לליווי בנקאי, ולתכנון מול הרשויות. הוא יכול להיות חברה מוכרת מאוד, אבל השאלה החשובה היא – האם הוא גם קבלן הביצוע?

כי אם הוא רק יזם, המשמעות היא שאתם לא יודעים מי הולך לבנות לכם את הדירה בפועל. בעוד כמה שנים יתחיל לעבוד בשטח קבלן שלא ברור בכלל מה ניסיונו, מה היכולות הביצועיות וטיב העבודות שלו. יזם שאינו גם קבלן הביצוע יעדיף לבחור את הקבלן הזול ביותר על מנת להגדיל את הרווח שלו. הוא יערוך מכרז ויבחר את ההצעה הזולה ביותר, והמשמעות בוודאי מובנת לכם.

אם לא די בכך, חוק המכר אינו חל על היזם אלא על הקבלן! אז מה קורה אם הבנייה מסתיימת ויש נזילה בדירה? אתם מתקשרים אל החברה היזמית, שמעבירה אתכם אל אותו קבלן שאינכם יודעים מי הוא בכלל, ועכשיו צריך להתחיל לחפש פתרונות… שיהיה בהצלחה.

לעומת זאת, חברה כמו רייסדור שהיא גם היזם וגם קבלן הביצוע, לעולם לא תבצע את הפרויקט "בזול". זה לא רק המוניטין שלנו ושביעות הרצון שלכם שיושבים על הכף, אלא גם כי כל האחריות מוטלת על הכתפיים שלנו. אם יש בעיה בשלב הבדק, חוק המכר קובע שמי שאחראי על התיקונים הוא אנחנו! זה הכסף שלנו, האנשים שלנו והאחריות שלנו, ובמילים פשוטות – יש לפרויקט אבא ואמא. אם יש בעיה אתם באים אלינו ולכל אורך השנים אתם מדברים רק איתנו.

לדוגמא, בניגוד להרבה חברות שפועלות בתחום, לנו יש מחלקת התחדשות עירונית "אין-האוס" שנותנת מענה בשלבים הראשוניים ומלווה אתכם בכל הבירוקרטיה וההחלטות שצריך לקבל. בהמשך הדרך, מחלקת הדיירים שלנו נותנת מענה לכל שאלה, סוגיה או בעיה ומטפלת בכם באופן אדיב, מקצועי ויעיל. בכל עת אתם יכולים להתעדכן במצב הפרויקט, לצפות במסמכים ולדבר עם מי שבאמת יודע מה קורה. וכאמור, מחלקת בדק בית שלנו מטפלת בכל פנייה ובעיה לאחר תום הבנייה.

שאלה של ניסיון

בפרויקטי התחדשות עירונית לניסיון יש משמעות גדולה, הרבה יותר מאשר בתחומים מקצועיים אחרים. חשוב לזכור שמדובר בפרויקט מורכב מאוד וממושך, המערב שורה ארוכה של גורמים, שלבים ופרוצדורות. בניגוד ליזמים רבים בתחום שניסיונם מוגבל, אנו כבר בנינו ואכלסנו אלפי יחידות דיור (ועוד אלפי יחידות דיור, מסחר ומשרדים בקנה בתהליכי תכנון ואישור). למעשה, אין הרבה חברות בארץ שהשלימו פרויקטים בסדר גודל כזה.

המשמעות היא שיש לנו ניסיון עצום בבנייה ואנו יודעים כיצד להתנהל מול הרשויות המקומיות ולהזיז תהליכי ביצוע מורכבים, שלא אחת עלולים להיתקע לזמן ממושך ללא ניסיון מעשי הולם. בנוסף, המלאי הגדול של דירות בפרויקטים שלנו מאפשר לכם לעבור, אם תרצו, לדירה אחרת בפרויקט שכבר הושלם במקום לצאת לשכירות בזמן הביצוע בפועל

אז ברור שאתם רוצה ללכת עם חברה שיש לה ניסיון משמעותי, ולחברתנו יש ניסיון עצום בעולם הנדל"ן כשבכל רגע נתון נמצאות כ- 1,000 יחידות דיור בביצוע. מאחורינו פרויקטים רבים ואנו מקדמים בימים אלו כ- 30 פרויקטים נוספים בבת ים, חולון, חיפה, בית שמש, ראשל"צ, ראש העין והרשימה עוד ארוכה. יש לציין שגם האיתנות הכלכלית של החברה הינה משמעותית ביותר, יכולתה לעמוד בהתחייבויות ולהשלים פרויקט כה יקר, מה שבהחלט נבחן על ידי הבנקים המעניקים מימון. לדוגמא, לפרויקט האחרון קיבלה חברתנו אישור בנקאי לליווי בהיקף של 800 מיליון ₪.

יחד עם זאת, חשוב להבין כי הבחירה הנכונה אינה דווקא בשחקניות הגדולות ביותר בענף.

מה ההבדל חברה גדולה לקטנה

כאמור, העובדה שלחברה יש שם מוכר אינה מבטיחה שהיא גם קבלן הביצוע, שיכול להגיע מליגה הרבה יותר נמוכה. בנוסף, בחברה גדולה מאוד לא ימהרו להרים את הכפפה למיזם שלכם, ולמעשה ייקח המון זמן שיגיעו אליכם. יש לחברה כזו עוד הרבה פרויקטים שממתינים לפניכם ברשימה, אז תיכנסו לרשימת ההמתנה וכשיגיע תורכם ביום מן הימים יחזירו לכם צלצול.

לעומת זאת, אצלנו אם תרצו תוכלו להרים טלפון ישירות למנהל המחלקה להתחדשות עירונית. היחס הוא הרבה יותר אישי וזמין, מהיר ונגיש, ובמילים אחרות – אתם לא "עוד מספר" ברשימה ארוכה. ומכיוון שרייסדור אינה חברה גדולה מדי קיימת גם גמישות גבוהה בהרבה לגבי המו"מ מול בעלי הדירות, למשל לגבי מפרטים יותר חזקים, שדרוגים בדירות וכדומה. זאת בניגוד לחברה גדולה מאוד, ובוודאי חברה בורסאית, שאצלה רק בשביל לאשר עוד מטר בדירות צריך לקבל החלטת דירקטוריון – תהליך ממושך שייקח כמה חודשים טובים, והנטייה היא ממילא לכיוון הנוקשה.

ולבסוף, אם הזכרנו חברות בורסאיות, חשוב להבין שיש להן אינטרס משמעותי בערך המניה שלהן. לכן אין זה נדיר שחברה הנסחרת בבורסה לוקחת פרויקט שאין לו היתכנות מעשית. היא עורכת חוזים, מוציאה הודעות לתקשורת והמניות שלה עולות בזכות פרויקט שבכלל לא ייצא לאור. אבל איפה זה משאיר את בעלי הדירות? עם מילים שנכתבו באוויר. לעומת זאת, בתור חברה פרטית אנו לעולם לא נכנסים לפרויקט שאיננו יכולים לבצע אותו. זה הכסף שלנו ולא של בעלי המניות, כך שאין "אולי" אלא יש – בטוח!

בחרו חכם

בשורה התחתונה, לבחירת היזם בפרויקט התחדשות עירונית יש השפעה גדולה על הפרויקט הממושך שעומד לפניכם. אנו ממליצים בחום לבצע את הבחירה באופן מושכל ולאחר שהבנתם היטב כיצד התחום עובד. לפרטים נוספים, אנו מזמינים אתכם לפנות אל נציגינו שישמחו לסייע ולהכווין.