3 מכרזי קרקעות של סוף השנה הקפיצו את הכנסות רמ"י ביותר מ-10%

"בליץ" סוף השנה של רמ"י, שכלל בשבוע האחרון דיונים ב-41 מכרזים לכ-20 אלף יחידות דיור הקפיץ בכמעט 50% את שיווקי הקרקע המוצלחים של הרשות מבחינת יחידות דיור, ותרם לכך ש-2025 הסתכמה כשנה בינונית מאוד הן מבחינת הצלחות השיווקים והן מבחינת ההכנסות הכספיות של רמ"י.

שלושה מכרזי ענק בהרצליה, רמת גן ופתח תקווה הוסיפו לקופת המדינה יותר מ-3 מיליארד שקל והיוו יותר מ-10% מכלל ההכנסות של רמ"י בגין שיווקי קרקע בשנה שעברה. עניין אחר שבלט במכרזים אלה היה הצלחתם החלקית בלבד של מכרזי ענק של מכרזים שנועדו לציבור החרדי הצליחו באופן חלקי בלבד.

מספר הדירות שרמ"י הצליחו לשווק בשנה החולפת הגיע לכ-60 אלף, מספר שנמוך בכ-5% מהשיווקים של 2024 וגבוה בכ-10% משיווקי 2023, מה שהופך את השנה החולפת לבינונית-מינוס מבחינת ההספק. ואולם ההכנסות של רמ"י מהשיווקים ב-2025 נמוכות יחסית לשנים שעברו. ב-2025 הם הגיעו לרמה של 28.1 מיליארד שקל, שאמנם גבוהים מ-2024, שאז הן הגיעו ל-23.6 מיליארד, אך נמוכים מ-2023 שאז ההכנסות עמדו על 36.2 מיליארד שקל ומשנת השיא 2022 שההכנסות של אז הגיעו ל-41.5 מיליארד שקל.

יש לכך מספר סיבות: המצב הכלכלי הקשה של הענף, שבמשך רוב חודשי השנה העיב על ההשתתפות במכרזים ועל גובה ההצעות שהתקבלו, המגבלות הכבדות שהוטלו על תוכנית "מחיר מטרה" לשיווק דירות בהגרלות, שלמעשה הוציאו את רוב אזורי הביקוש מרשימת המקומות שישתתפו בתוכנית, והמצב העגום של ענף הדיור להשכרה ארוכת טווח.

המכרזים הבולטים של השנה

מההיבט הכלכלי, שלושה מכרזים בלטו מעל ליתר. הראשון הוא זה שנערך במתחם שדה התעופה של הרצליה. מדובר ב-8 מכרזים ל-991 יחידות דיור, שהניבו לרמ"י כ-1.1 מיליארד שקל הכנסות ממחירי הקרקע ובסך הכל כ-1.35 מיליארד שקל, כולל הוצאות הפיתוח שיבוצעו במקום.

החברה ש"כיכבה" במכרזים אלה היתה קבוצת אביב, שזכתה ב-2 מכרזים ל-254 יחידות דיור. הזוכות האחרות היו אביסרור משה ובניו שזכתה בקרקע ל-143 יחידות דיור, רמי שבירו – 141 יחידות דיור, גיא ודורון לוי – 123 יחידות דיור, רייסדור וצמח המרמן שזכו כל אחת בקרקעות ל-118 יחידות דיור ואפריקה מגורים – 93.

המחיר הממוצע אותו ישלמו היזמים עבור הקרקעות יגיע לכ-1.4 מיליון שקל ליחידת דיור.

סביר, שהתוצאות היו יכולות להיות גבוהות יותר, אלמלא העיכובים שמתקיימים בפינוי ש'דה התעופה. על הנייר הוא אמור להתפנות לקראת סוף 2027, אך נכון לעכשיו לא נמצאו לו חלופות, כך שנראה שהעיכובים יהיו אורכים יותר, והיזמים לקחו את זה בחשבון בעת התחשיב שערכו לצורך ההתמודדות במכרז.

במתחם השלישות ברמת גן התקיימו 2 מכרזים ל-1,200 יחידות דיור, ובהם זכו חברת צרפתי צבי ובניו שזכתה בקרקע ל-684 יחידות דיור והחברות רמי שבירו ורייסדור שזכו בקרקע ל-516 יחידות דיור.

גם מכרז זה הסתיים עם "כסף גדול", כשבסך הכל ישלמו הזוכים לקופת המדינה כ-1.23 מיליארד שקל בעבור הקרקעות והפיתוח מהם כ-960 מיליון שקל עבור הקרקע בלבד. בסך הכל מחיר קרקע ליחדית דיור במקרה זה יגיע לכ-1.03 מיליון שקל.

מתחם שלישי שהניב למדינה הרבה כסף היה מתחם סירקין בפתח תקווה, שבו התקיימו 10 מכרזים ל-1,545 דירות. בסך הכל הניבו המכרזים הללו כ-1.5 מיליארד שקל, עלויות קרקע ופיתוח, במחיר של כ-960 אלף שקל קרקע ליחידת דיור. הכנסות המדינה על הקרקע במכרזים אלה הגיעו ל-1.12 מליארד שקל.

צ.מ.ח המרמן זכתה ב-2 מכרזים ל-490 יחידות דיור, קבוצת אביב זכתה אף היא בשני מכרזים ל-393 יחידות דיור, אביסרור ב-147 יחידות דיור, אשכול מגורים ב-135, רם אדרת ב-104, בראל א.ב. הנדסה ובנייה ב-102, קבוצת איילה אגם נדל"ן ב-100 והודיה מגורים ב-74 יחידות דיור.

בסך הכל הניבו שלושת מקבצי המכרזים הללו הכנסה של כ-3.2 מיליארד שקל, שמהווים 11% מכלל הכנסות רמ"י משיווקי השנה החולפת, והם הוכיחו, כי בלב אזורי הביקוש יזמי הנדל"ן עדיין נלהבים לפעול במחירים גבוהים למדי, אך רחוקים מאוד ממה שהיה לפני 4-5 שנים.

ומה לגבי המגזר החרדי?

מכרזי הענק למגזר החרדי הסתיימו בהצלחות חלקיות בלבד. בקריית גת התקיימו 13 מכרזים ל-3,642 יחידות דיור, שיוגרלו במחיר מטרה, מהם הסתיימו 9 שכוללים 2,860 יחידות דיור בהצלחה. מכרזים אלה יעניקו לקופת המדינה כ-600 מיליון שקל עבור הקרקע והוצאות הפיתוח.

במכרזים אלה בלטה העובדה המוכרת היטב מאזורי הפריפריה, שעלויות הפיתוח הן המרכיב המשמעותי במחיר הקרקע, הרבה יותר מאשר מחיר הקרקע עצמה. וכך, במכרז לקרקע ל-75 יחידות דיור זכתה הצעה של 2,626 שקל על הקרקע, שלה תצטרך החברה הזוכה להוסיף עוד 25.6 מיליון שקל עלויות פיתוח

במכרזים בנוף הגליל נראה, כי רק 2 חברות השתתפו בכל חמשת המכרזים ל-2,787 יחידות דיור, והתוצאה היתה, שרמ"י איפשרה לכל אחת מהן לזכות רק במכרז אחד, והותירה את שלושת המגרשים האחרים ללא זוכים.

הנתונים מצביעים: יזמי הנדל"ן אופטימיים

בסך הכל נראה, כי המכרזים האחרונים של השנה ממשיכים את הנתונים מהחודשים האחרונים שמצביעים על השתתפות ערה יותר של יזמי נדל"ן ועל אופטימיות מבחינתם. השיא הגיע במכרז שנערך בתחילת השבוע על הדירות ההרוסות במגדלי דה וינצ'י, שמיועדות לשכירות לצמיתות. בשנה שעברה יזמי נדל"ן לא הביעו כל עניין ברכישת הדירות ולא השתתפו במכרז כלל.

למרבה הפרדוקס והטיל ששיגרו למגדל הצפוני של הפרויקט, המתקפה האיראנית היא זאת ששכנעה חמישה מהם להיכנס למכרז, שכן רמ"י הורידה את מחיר המינימום שלו בכ-60%, דבר שהפך את המכרז לכלכלי יותר. הזוכה במכרז, חברת אבו פמילי שבשליטת צחי אבו, תשלם על הדירות 61.5 מיליון שקל ותוסיף עוד 10-15 מיליון שקל על שיקומן. עדיין המחיר הסופי יגיע לכ-40% ממחירי דירות דומות באזור, ומי יודע – אולי יום אחד תוסר מגבלת השכירות שהוטלה על הדירות הללו.

נתון מעניין נוסף הוא הצלחת המכרזים להשכרה ארוכת טווח של "דירה להשכיר", לאחר תקופה שיזמים הדירו מהם את רגלם. פרויקט ל-200 יחידות דיור ביבנה מזרח, ל-105 יחידות דיור במעלה אדומים ומכרז הגדול ל-1,189 דירות בתל השומר (רמת גן) הוכיחו שבתנאים מסויימים ניתן להשיב את הענף הנדל"ני הזה כפתרון למצוקת דיור.

ואולם אם מישהו חשב בעבר, שמדובר על פתרון מרכזי לענף – המציאות מראה אחרת – ענף הדיור להשכרה ארוכת טווח נותר בשוליים, עד שהממשלה תמצא דרכים אחרות לשכנע יזמי נדל"ן להכנס לתחום.